Por Samantha Delouya, CNN
Después de años en los que los vendedores tuvieron la ventaja, el mercado inmobiliario de EE.UU. está cambiando sutilmente a favor de los compradores. Pero muchos todavía se muestran reacios a dar el paso.
A nivel nacional, hay significativamente más vendedores que compradores en el mercado. En agosto, los vendedores superaron en un 58 % a los compradores en todo el país, la brecha más amplia desde que Redfin comenzó a hacer seguimiento de estos datos en 2013.
Y, al ritmo actual de ventas, el mercado tiene una oferta equivalente a 4,9 meses, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés). Es el nivel más alto en más de una década.
Es un cambio respecto de los últimos cinco años, cuando la fuerte demanda de viviendas durante la pandemia contribuyó a impulsar una intensa competencia en un momento de oferta limitada. Pero, pese al aumento actual del inventario, los compradores se han retraído en los últimos meses.
Varios factores podrían estar manteniendo a los compradores al margen. Las tasas hipotecarias se han disparado desde el inicio de la guerra de EE.UU. con Irán, acercándose al 7 %, y la semana pasada alcanzaron su nivel más alto desde la primera semana completa del presidente Donald Trump en el cargo. El aumento ha elevado los pagos mensuales, y una hipoteca al 7 % podría representar una barrera psicológica para algunos posibles compradores, lo que restringiría aún más la demanda.
Mientras tanto, los precios de las viviendas a nivel nacional siguen subiendo, aunque a un ritmo más lento que la inflación. En agosto, el precio medio de venta de las viviendas existentes aumentó un 1,6 % respecto del año anterior, el 38.º mes consecutivo de aumentos interanuales de precios, según la NAR.
Isaac Ketcham se mudó hace dos años de Santa Fe, Nuevo México, a Grand Junction, Colorado, con el objetivo de comprar una vivienda. Aunque recientemente le aprobaron una hipoteca, se dio cuenta de que no se siente cómodo asumiendo esa deuda y pagos mensuales más altos por una vivienda cuando la economía se siente tan incierta.
“Fui a recorrer varias casas, fui a un par de jornadas de puertas abiertas”, dijo Ketcham. “Pero no hay prisa, no a este precio”.
Las ventas pendientes de viviendas, que miden la cantidad de nuevas viviendas bajo contrato, cayeron un 4,7 % en agosto respecto del año anterior, dijo la NAR. Y a principios de este mes, las solicitudes de hipotecas para comprar viviendas cayeron un 19 % respecto de un año antes, según informó la Asociación de Banqueros Hipotecarios, un grupo del sector.
Ketcham dijo que ha visto subir los precios y le preocupa que comprar una vivienda pueda llevar su presupuesto demasiado al límite. Por ahora, se muestra reacio a renunciar a su alquiler mensual de US$ 1.500.
“Uno tiene que cuidar el bolsillo donde pueda. La comida está subiendo, la gasolina está subiendo, el seguro médico está subiendo, todo está subiendo”, dijo. “¿Cómo voy a poder pagar el doble por mi vivienda? Es una locura”.
Las tasas hipotecarias se han mantenido persistentemente por encima del 6% desde que la Reserva Federal comenzó a subir agresivamente las tasas de interés en 2022 para combatir la inflación.
Por primera vez desde la pandemia, ahora hay más propietarios con una tasa hipotecaria superior al 6 % que con una inferior al 3 %, según un análisis de Redfin de datos de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA, por sus siglas en inglés).
Pero para algunos que aún conservan tasas más bajas, cambiar su hipoteca actual por una con una tasa superior al 6 % no es viable ante el aumento de los precios de las viviendas y de otros gastos mensuales.
Trayce Potter compró su vivienda en 2017 con una tasa hipotecaria inferior al 4 %, pensando que sería su primera casa antes de mudarse a otra. Casi una década después, sigue allí, y el trayecto de 30 minutos hasta la escuela de sus hijos en Shaker Heights, Ohio, se ha vuelto cada vez más inconveniente. Ahora, el fuerte aumento de los precios de la gasolina está encareciendo aún más el traslado.
Quiere mudarse más cerca de la escuela, pero dijo que las cuentas no le dan.
Después de que los aumentos de las tasas de interés de la Fed hace unos años impulsaran fuertemente al alza las tasas hipotecarias, los propietarios con tasas bajas quedaron atrapados en las llamadas “esposas de oro”, reacios a vender porque mudarse significaría asumir una tasa hipotecaria mucho más alta.
Ese fenómeno de quedar “atrapados” restringió aún más el inventario en todo el país, lo que llevó a un aumento de los precios de venta de las viviendas.
El miércoles, el banco central volvió a subir las tasas por primera vez en más de tres años. Como resultado, los expertos dicen que podría pasar tiempo antes de que las tasas hipotecarias bajen de manera significativa.
Aunque Potter revisa regularmente los nuevos anuncios de viviendas en Shaker Heights, le preocupa que mudarse duplique o triplique sus gastos de vivienda de US$ 1.200.
Ha considerado vender su casa y volver a alquilar, o pedirles a sus padres que compren con ella una vivienda más grande y dividir los costos.
“Es realmente desalentador. Quizás debería haberlo hecho antes y haberme arriesgado. Definitivamente me arrepiento un poco (de no haber comprado antes)”, dijo.
La desaceleración del interés de los compradores ha afectado al sector inmobiliario.
Las visitas a viviendas en venta han caído un 3 % desde comienzos de año, según datos de Redfin y ShowingTime hasta el 10 de septiembre. A esta altura del año pasado, las visitas habían aumentado un 26 % desde comienzos de 2025.
Tyler Smith, agente inmobiliario en Cincinnati, dijo que su zona claramente ha pasado a ser un mercado de compradores: las viviendas tardan más en venderse y algunos vendedores están bajando los precios. Sin embargo, las propiedades muy buscadas en distritos escolares deseables todavía pueden venderse con relativa rapidez, dijo.
La desaceleración ha cambiado el ritmo del trabajo de Smith.
“En 2022, 2023 e incluso 2024, ponías una casa a la venta y prácticamente podías olvidarte del resto del día porque te iban a bombardear con llamadas, ofertas y correos electrónicos”, dijo Smith. “Llegué a recibir hasta 25 ofertas por una sola casa durante ese período, y ofrecían entre un 10 % y un 20 % por encima del precio de venta”.
Hoy, dijo Smith, el marketing desempeña un papel más importante.
“Ahora estás haciendo reducciones de precios, jornadas de puertas abiertas, más marketing externo y envíos por correo”, dijo. “Ya no puedes simplemente ponerla a la venta y dejar que se venda sola”.
Aun así, las ventas de viviendas no se han desplomado pese a las tasas hipotecarias más altas. El ritmo de ventas se ha mantenido prácticamente sin cambios este año en comparación con el año pasado, según datos de la NAR hasta agosto.
A nivel nacional, el efecto de quedar “atrapado” también se ha moderado un poco, dijo Brad Case, economista jefe de vivienda de Homes.com. En los últimos meses, más propietarios parecen haber aceptado las tasas hipotecarias más altas como una realidad y están dispuestos a poner sus viviendas a la venta, lo que contribuye al elevado inventario actual, dijo.
Los propietarios actuales que buscan mudarse podrían estar menos preocupados por las tasas hipotecarias si el aumento del valor de sus viviendas ha incrementado su patrimonio acumulado. Vender a un precio más alto les da más dinero para destinar a su próxima vivienda, lo que podría reducir o eliminar sus pagos hipotecarios mensuales.
Estos compradores con abundante efectivo también enfrentan menos competencia en el mercado, ya que los compradores más sensibles a las tasas más altas se retiran.
Ese es el caso de Rob Eaton. Durante más de 20 años, el músico de gira alquiló un apartamento en el Bajo Manhattan, pero era propietario de una casa de vacaciones en Vail, Colorado.
Ahora, a los 65 años, Eaton quiere una vivienda más grande para residir de tiempo completo, con más espacio y, preferiblemente, en un suburbio de la ciudad de Nueva York.
El mes pasado puso a la venta su casa de Vail por US$ 1,3 millones. Espera tener suficiente efectivo para pagar al menos el 50 % de cuota inicial de su próxima vivienda si la casa de Vail se vende antes de la próxima primavera.
Eaton dijo a CNN que la demanda de compradores en Vail ha sido menor de lo que esperaba, pero no está demasiado preocupado.
Está dispuesto a apostar a que las tasas hipotecarias bajarán en el futuro. Eaton dijo que está considerando una hipoteca de tasa ajustable, que normalmente ofrece una tasa inicial más baja antes de ajustarse periódicamente según las condiciones del mercado.
“Creo que estoy en una buena posición”, dijo Eaton. “No estaré atado a una hipoteca a 30 años”.
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