Por Samantha Delouya, CNN
Durante más de dos años, David y Lindsay Lepinsky hicieron ofertas por encima del precio solicitado, renunciaron a las condiciones de compra y estiraron su presupuesto en el brutalmente competitivo mercado inmobiliario del centro de Nueva Jersey. Aun así, sus ofertas seguían siendo desestimadas, ya que las viviendas se vendían por decenas y a veces cientos de miles de dólares por encima del precio de lista.
“Realmente te desanima cuando haces ofertas de US$ 100.000 por encima del precio solicitado y te dejan totalmente fuera de la competencia”, comentó David Lepinsky a CNN.
David, de 36 años, y Lindsay, de 34, estaban decididos a encontrar una vivienda en la zona antes de formar una familia; sin embargo, estaban buscando en uno de los mercados más favorables para los vendedores de todo el país, donde la demanda supera con creces el número de viviendas en venta y los compradores se ven obligados a competir ferozmente por un inventario limitado.
Hace cinco años, gran parte del país se asemejaba al mercado que los Lepinsky encontraron en Nueva Jersey. Las tasas hipotecarias históricamente bajas y la fiebre por conseguir más espacio durante la pandemia impulsaron un frenesí de compra de viviendas a nivel nacional. Hoy en día, el mercado inmobiliario se ha vuelto mucho más fragmentado: en algunas partes del país, los vendedores siguen ostentando todo el poder; en otras, los compradores están ganando terreno por fin.
“A nivel nacional, nos encontramos en un mercado de vendedores, pero estamos saliendo de él”, afirmó Brad Case, economista jefe de Homes.com. “El proceso está más avanzado en algunas zonas y no tanto en otras”.
En un mercado inmobiliario bajo presión debido a los elevados precios de las viviendas y a unas tasas hipotecarias que rondan el 6 %, determinar si son los compradores o los vendedores quienes llevan la ventaja puede ser, a menudo, el factor decisivo para saber quién logra permitirse la compra de una vivienda.
En términos muy sencillos, un mercado de vendedores surge cuando hay más compradores que viviendas en venta, lo que otorga la ventaja a los propietarios y obliga a los compradores a competir por un inventario limitado.
Case explicó que los economistas utilizan diversas métricas para determinar si un mercado favorece a los compradores o a los vendedores; entre ellas, el tiempo que las viviendas permanecen en el mercado, el volumen de inventario disponible y si las viviendas suelen venderse por encima o por debajo del precio solicitado.
Una regla general habitual indica lo siguiente: los mercados con una oferta de viviendas superior a los seis meses tienden a favorecer a los compradores, mientras que aquellos con una oferta inferior a ese plazo suelen favorecer a los vendedores. Incluso durante lo que generalmente se considera la ajetreada temporada inmobiliaria de primavera, existen indicios de que el equilibrio de poder general se está inclinando cada vez más hacia los compradores. En abril, el inventario de viviendas sin vender en Estados Unidos alcanzó los 4,4 meses, lo que representa un aumento del 5,8 % con respecto al mes anterior, según un informe reciente de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (National Association of Realtors).
Gran parte del noreste del país —incluido Nueva Jersey— se considera un mercado fuertemente favorable para los vendedores; lo mismo ocurre con algunas zonas del Medio Oeste —como Chicago— y ciertos focos de alta demanda en California, especialmente en el Área de la Bahía.
En otras partes del país, el equilibrio de poder está comenzando a cambiar. Algunas zonas de Florida, Texas y otros mercados del “Cinturón del Sol” (Sun Belt) —que en su momento experimentaron picos de demanda durante la pandemia— se están inclinando ahora a favor de los compradores, a medida que aumenta el inventario y se enfría la demanda.
En algunas áreas, como Texas, este cambio se debe en parte a un repunte en la construcción de viviendas y al aumento del inventario disponible. En otras —incluyendo zonas de Florida y Louisiana—, el vertiginoso aumento de los costos de los seguros está haciendo que los compradores se muestren más indecisos y está empujando a algunos propietarios a poner sus casas a la venta.
Leslie Heindel, agente inmobiliaria en Nueva Orleans, comentó que, en su zona, a menudo da la sensación de que, hoy en día, son los compradores quienes tienen todo el poder.
“Dado que tenemos un inventario tan abundante y las casas permanecen en el mercado durante mucho más tiempo, los compradores lo quieren todo”, afirmó Heindel.
Los compradores negocian cada vez con mayor frecuencia para que los vendedores cubran los gastos de cierre y las reparaciones, al tiempo que presentan ofertas por debajo del precio de venta solicitado, añadió. “Ser vendedor en este momento es realmente difícil”.
En la práctica, esto significa que algunos vendedores —que compraron sus viviendas en un momento en que el mercado era mucho más competitivo— apenas logran recuperar su inversión al venderlas, señaló Heindel.
“Tengo un cliente en este momento; acabo de hacer los cálculos de su operación y les he comunicado que tendrán que aportar US$ 5.000 en el momento del cierre”, relató Heindel. “No es una cifra descabellada: hace unos meses tuve un cliente que tuvo que aportar US$ 30.000”.
Para los Lepinsky, años de búsqueda —y de ampliar su presupuesto— en un mercado muy ajustado terminaron dando sus frutos.
Hace un mes, Lindsay Lepinsky dio a luz al primer hijo de la pareja. Casi al mismo tiempo, lograron que se aceptara finalmente una oferta que habían presentado para comprar una vivienda.
Tuvieron que hacer concesiones respecto a características que en su momento consideraron imprescindibles —como el aire acondicionado central y un garaje lo suficientemente grande para sus coches—, pero sintieron alivio de que aquel agotador proceso hubiera llegado, por fin, a su fin.
“Lo llamamos nuestro amuleto de la buena suerte”, comentó Lindsay Lepinsky refiriéndose a su recién nacido. “Realmente queríamos estar ya instalados en una casa, pero resulta muy especial poder comenzar ahora este nuevo capítulo junto a nuestro bebé”.
Y, muy pronto, los Lepinsky podrían beneficiarse de la ajustada situación del mercado inmobiliario en el centro de Nueva Jersey: el próximo mes, tienen previsto poner a la venta la casa adosada en la que residen actualmente.
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